Nederlandse makelaar in Spanje: zo controleer je je makelaar

Van alle keuzes die je maakt bij een huis kopen in Spanje heeft één keuze het meeste effect op hoe het proces verloopt: de makelaar waarmee je in zee gaat. In Nederland werkt het beroep met registratie en een keurmerk; in Spanje bestaat zo'n landelijke plicht niet, en in principe mag iedereen zich makelaar noemen. Dat betekent niet dat de meeste kantoren onbetrouwbaar zijn, maar wel dat de controle die in Nederland geregeld is, hier bij jou terechtkomt: even goed kijken wie er aan de andere kant van de tafel zit. En er zit iets anders achter dan in Nederland. De makelaar die jou een huis laat zien, is in de meeste gevallen aangenomen door de verkoper en verdient aan de verkoop; jouw belangen als koper worden niet vanzelf meegewogen. Dat is geen probleem zolang je het weet, en het begint er mee dat je het weet.

In welke regio's bestaat een verplicht makelaarregister?

Een eerste harde toets is het regionale register, want in twee regio's die voor Nederlandse kopers voor de hand liggen bestaat een verplicht openbaar register. Inschrijving in het openbare register RAICV is verplicht voor vastgoedmakelaars actief in de Comunidad Valenciana, en dat register is gewoon in te zien via de website van de Generalitat Valenciana. Ook het nummer zelf is geregeld: het inschrijfnummer is verplicht in elk mandaatcontract of opdrachtbevestiging (contrato de mandato o nota de encargo), zodat je het niet via het kantoor hoeft te achterhalen maar het in je eigen papieren terugvindt. De praktische toets wordt daarmee een routinehandeling: vraag om de opdrachtbevestiging, noteer het nummer, zoek de makelaar op in het register en check of de naam en het nummer kloppen. Dat vertelt je meer over het kantoor dan de mooiste brochure.

Die registerplicht komt uit het Decreto 98/2022, en dat besluit heeft in 2025 een belangrijke nuance gekregen van de rechter. Het Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana (TSJCV) vernietigde enkele onderdelen van het besluit, omdat de toetseisen volgens de uitspraak onevenredige drempels vormden voor het beroep. De reikwijdte van die toetseisen is deels vernietigd door TSJCV-uitspraak (2025): eisen voor vestigingsadres, opleiding, avales en verzekeringen, dus wie op oude blogs nog leest dat een makelaar een opleiding moet hebben gevolgd of een vast kantooradres moet hebben, leest een eis die door die uitspraak is geschrapt. Wat wél overeind bleef, en dat is voor jou het belangrijkste, is de registerplicht zelf: het inschrijfformulier van de Generalitat staat gewoon online en het RAICV-nummer blijft de eerste toets.

Ben je aan het zoeken in Catalonië, dan geldt hetzelfde idee met een andere naam. In Catalonië is het Registre d'agents immobiliaris de Catalunya (AICAT) het openbare register dat verplicht is voor makelaars gevestigd in Catalonië, en ook dit register is publiek te raadplegen. Catalaanse makelaars voeren bovendien een distintiu, een herkenbaar kenteken met hun unieke inschrijfnummer, en dat nummer hoort volgens de regelgeving ook in elke vorm van publiciteit terug te komen, dus ook op de eigen website en in advertenties. De toets is hier nog eenvoudiger: zie je geen distintiu op de site of in het kantoorraam, dan is dat op zichzelf al een reden om door te vragen.

Zo controleer je een makelaar in vijf stappen

De controle zelf loopt in vijf stappen, en geen enkele stap vereist dat je al geld hebt uitgegeven. Stap 1: zoek het kantoor op in het register van zijn regio, het RAICV voor de Comunidad Valenciana en het AICAT voor Catalonië, en noteer het inschrijfnummer dat je daar vindt. Stap 2: vraag om het mandaatcontract of de opdrachtbevestiging en check of dat nummer er letterlijk in staat; ontbreekt het, dan is dat een signaal waar je om uitleg moet vragen. Stap 3: laat elk document dat je gaat ondertekenen, van de reservering tot het arrascontract, nalezen door een eigen jurist of gestor die jij betaalt en die dus alleen jouw belangen behartigt; een kantoor dat dat afradt of per se zijn eigen jurist wil aanleveren, lost daar geen probleem mee op maar creëert er een.

Stap 4 is de vraag die bijna niemand stelt: wie betaalt de makelaar eigenlijk? Laat je uitleggen hoe de commissie in jouw aankoop geregeld is en leg het antwoord vast, bijvoorbeeld in een e-mail die je bewaart. Stap 5: loop de rode vlaggenlijst hieronder na voordat je persoonlijke gegevens achterlaat of een reserveringsbedrag overmaakt. Om dit soort controle makkelijker te maken staat er op deze site een makelaar-register-checker: je typt de naam van het kantoor en de widget loopt je langs de registers, het inschrijfnummer in je mandaatcontract en de rode vlaggen, zodat je met een concreet lijstje het gesprek in gaat. De widget slaat niets op en vraagt geen inloggegevens; het is een checklist bij de hand, geen beoordeling van een kantoor.

Wie verdient er aan mijn aankoop?

Een makelaar in Spanje verdient aan de transactie die hij tot stand brengt, en in de praktijk betaalt de verkoper doorgaans de commissie van de makelaar die het huis aanbrengt. Voor jou als koper klinkt dat als gratis begeleiding, maar de commissie zit verwerkt in de prijs van het huis, en een kantoor dat aan beide kanten van dezelfde deal meewerkt verdient op meer dan één plek aan diezelfde aankoop. Daar komt bij dat een kantoor je vaak ook doorstuurt naar een advocaat, gestor of hypotheekadviseur waarmee het samenwerkt; dat is niet verboden, maar zo'n doorverwijzing is nooit helemaal onafhankelijk. Geen van dit alles is per se fout, zolang je het weet: een transparant kantoor vertelt hier zonder aarzelen iets over als je ernaar vraagt. Het verklaart wel waarom de vraag "wie betaalt jou?" zoveel zegt over de rest van het gesprek, en waarom je je enige informatie en controle nooit bij de partij legt die aan de verkoop verdient.

Rode vlaggen bij een makelaar in Spanje

Tot slot de signalen waarop je direct alert hoort te zijn. Een makelaar die geen inschrijfnummer kan noemen of zijn opdrachtbevestiging niet laat zien. Een kantoor dat alleen contant wil werken of vraagt om geld over te maken naar een persoonlijke rekening in plaats van een zakelijke. Druk om snel te tekenen, bijvoorbeeld omdat er "andere belangstellenden" zouden zijn terwijl je het papierwerk nog niet hebt laten nalezen. Een eigen jurist die wordt opgedrongen terwijl jouw eigen jurist wordt afgeraden. En een afspraak over commissie of bijkomende diensten die nooit op papier komt. Eén van deze signalen kan toeval of onhandigheid zijn; samen vormen ze een patroon. Loop door naar een ander kantoor, want er is altijd nog een kantoor.