Risico's van kopen op plan (sobre plano)

De pagina over nieuwbouw kopen behandelt wat de wet je garandeert zodra de sleutel overgaat. Hier gaat het om de fase daarvóór, waar het grootste risico juist zit: geld overmaken voor een gebouw dat nog niet af is, en soms zelfs nog niet begonnen. Drie risico's spelen daarbij een rol die bij bestaande bouw simpelweg niet bestaan, en elk vraagt om een andere vorm van controle voordat je een euro overmaakt.

Het eerste risico is insolventie van de promotor. Bouwprojecten worden voor een deel gefinancierd met de vooruitbetalingen van kopers, en als de promotor tijdens de bouw failliet gaat, is dat geld zonder aanvullende bescherming vaak onherroepelijk verloren. Precies om dit scenario af te dekken is de bankgarantie of verzekering wettelijk verplicht, met dekking van 100 % van de vooruitbetaalde bedragen. De huidige regeling loopt via de LOE, die de oudere wet uit 1968 sinds 2016 heeft vervangen na jarenlange kritiek dat de oude regeling te makkelijk te omzeilen was. Controleer niet alleen of er een garantie bestaat, maar vraag concreet naar de polisnummer en de verzekeraar of bank die de garantie afgeeft, en verifieer dat rechtstreeks bij die instelling voordat je betaalt: een garantiebrief op briefpapier van de promotor zelf, zonder verifieerbare tegenpartij, is geen garantie in de zin van de wet.

Het tweede risico is vertraging, los van faillissement: een promotor die financieel gezond blijft maar de opleverdatum keer op keer opschuift. De wet dwingt geen harde opleverdatum af; wat je wel hebt, is het algemene contractenrecht. Blijft de vertraging beperkt, dan is dat doorgaans geen grond om van de koop af te zien. Wordt het verzuim wezenlijk, bijvoorbeeld een vertraging van jaren zonder concreet uitzicht op oplevering, dan geeft artikel 1124 van het Burgerlijk Wetboek je het recht om de overeenkomst te ontbinden en schadevergoeding te eisen, mits je zelf aan je eigen verplichtingen hebt voldaan. Leg daarom in het koopcontract zelf een concrete opleverdatum vast, met een boeteclausule bij overschrijding, in plaats van te vertrouwen op een vage planning die de promotor mondeling noemt.

Het derde risico wordt het vaakst over het hoofd gezien: vergunningen die er bij de sleuteloverdracht nog niet zijn. Een gebouw kan technisch klaar zijn zonder dat de licencia de primera ocupación (eerste bewoningsvergunning) al is afgegeven, en zonder die vergunning mag je niet legaal intrekken, kun je geen nutsvoorzieningen op je eigen naam zetten, en loopt de start van de wettelijke garantietermijnen (waaronder de 10-jarige constructiegarantie) niet gegarandeerd op het moment dat jij denkt eigenaar te zijn. Vraag daarom voor de escritura expliciet naar de status van de licencia de obra én de licencia de primera ocupación, niet alleen naar de bouwkundige staat van de woning: een prachtig afgewerkt appartement zonder de juiste papieren is voor de wet nog geen bewoonbare woning.