Documenten bij het kopen van een huis in Spanje: de checklist

Een Spaanse woningaankoop brengt meer papier mee dan een aankoop in Nederland, en de verdeling is anders: niet jij, maar vooral de verkoper levert de stukken aan. Deze checklist zet per document wie hem levert, wat hij aantoont en wanneer hij vers moet zijn. Drie documenten regel je zelf: je NIE, een verse nota simple kort voor ondertekening en, sterk aan te raden, een beëdigde vertaling van de akte.

Drie termijnen die je planning bepalen

Drie termijnen bepalen de fasering. Een bindend hypotheekaanbod moet ten minste 10 kalenderdagen voor ondertekening geldig blijven, zodat je tijd hebt om het rustig door te lezen. Een aangevraagde nota simple is gemiddeld binnen 48 uur binnen, maar vraag hem pas aan wanneer de ondertekening nadert, want het register verandert doorlopend. En na de ondertekening heeft het Registro de la Propiedad wettelijk 15 werkdagen voor de beoordeling van de akte; pas na die registratie ben je ook formeel geregistreerd eigenaar.

Die korte levertijd maakt het makkelijk om de nota zelf op te vragen, en dat is precies het advies: makelaars tonen soms een nota simple van enkele maanden oud, waarop de woning al verkocht of juist belast is. Het register zelf is de enige bron die actueel is. Het opvragen kan online bij het register waar de woning is ingeschreven, of via je gestoría of abogado.

Gemeentelijke documenten: begin vroeg

Gemeentelijke documenten zijn de trage kant van de checklist. Het certificado urbanístico, dat de planologische status van het perceel bevestigt, kan tot een jaar duren en is meestal niet online aan te vragen. Vraag hem daarom zodra de onderhandelingen serieus worden, niet in de week voor de notaris. Het IBI-bewijs en de verklaring van de gemeenschap van eigenaren zijn sneller; die kun je in dezelfde week nog boven water halen.

Wat er gebouwd is, moet in het kadaster staan

Controleer ook dat wat er gebouwd is, in het kadaster staat. Zwembaden, dakterrassen en tuinhuisjes zijn de klassieke voorbeelden van bouwwerken die ooit zijn bijgebouwd zonder ze te registreren. Voor jou maakt dat uit: een niet-geregistreerd bouwwerk kan problemen geven bij legalisatie, bij de belastingaangifte en bij een latere verkoop. De kadastrale beschrijving uit de tabel hieronder is het document om tegen de werkelijkheid aan te leggen.

De taal van de akte

De Spaanse akte is de versie die juridisch bindend is, en internationale kopers tekenen op de ondertekendag vaak een Spaanstalige akte die ze niet volledig hebben gelezen. Sommige advocatenkantoren maken het vooraf vertalen van het complete dossier tot hun standaardwerkwijze, en dat is geen luxe maar een verstandige gewoonte: regel een beëdigde vertaling vóór de ondertekendag, zodat je tekent wat je hebt gelezen.

De checklist per groep

De tabellen hieronder zetten de checklist per groep op een rij: eigendom en lasten, gemeente en VvE, fiscaal en energie, en akte en vertaling. Per document staat wie hem levert, wat hij aantoont en wanneer hij vers moet zijn.