Nieuwbouw kopen: bankgarantie en wettelijke garantietermijnen

Nieuwbouw kopen "op plan" (sobre plano, voor de bouw af is) heeft een risico dat bestaande bouw niet kent: je betaalt vooruit voor iets dat nog niet bestaat. De wet dekt dit specifieke risico met een verplichte bankgarantie of verzekering die 100 % van de vooruitbetaalde bedragen moet dekken, vanaf de allereerste betaling. Concreet: elke euro die je overmaakt voordat de sleuteloverdracht heeft plaatsgevonden, moet gedekt zijn, niet alleen de aanbetaling. Vraag de promotor expliciet om het garantienummer en de verzekeraar te noemen voordat je een eerste bedrag overmaakt; een promotor die dit niet kan of wil geven, overtreedt de wet.

Zodra de sleuteloverdracht plaatsvindt, begint een andere laag bescherming: de wettelijke garantie via de Ley de Ordenación de la Edificación. Die splitst zich in drie termijnen, elk voor een ander soort gebrek. Constructieve gebreken die de veiligheid van het gebouw raken (funderingen, dragende muren) vallen onder een garantie van 10 jaar, de langste van de drie. Gebreken die de bewoonbaarheid aantasten zonder de constructie te raken, zoals vochtproblemen of gebrekkige isolatie, vallen onder 3 jaar. Afwerkingsgebreken, de kleinste categorie zoals tegelwerk of schilderwerk, hebben de kortste termijn: 1 jaar.

Deze drie termijnen lopen vanaf de datum van de oplevering (acta de recepción), niet vanaf de datum van je escritura of je eerste betaling. Dat verschil is relevant als er vertraging zit tussen oplevering en je eigen ondertekening: vraag altijd naar de exacte opleveringsdatum, niet naar een geschatte, om te weten hoeveel garantietijd je daadwerkelijk nog hebt op het moment dat je zelf eigenaar wordt.

Bij bestaande bouw bestaat geen van deze garanties: die bescherming is uniek voor nieuwbouw en de reden waarom een grondig bouwkundig vooronderzoek bij bestaande bouw zoveel zwaarder weegt dan bij nieuwbouw. Omgekeerd geldt: een nieuwbouwwoning die je koopt van een particuliere doorverkoper (niet rechtstreeks van de promotor, maar bijvoorbeeld twee jaar na oplevering) valt nog steeds onder de resterende looptijd van deze garanties, ook al ben jij niet de oorspronkelijke koper. Vraag in dat geval de oorspronkelijke acta de recepción op om te bepalen hoeveel tijd er nog over is.