Juridisch vooronderzoek: nota simple en schulden checken

Een nota simple is het startpunt, niet het eindpunt, van juridisch vooronderzoek. Het document zelf komt binnen 48 uur na aanvraag en toont eigenaar, oppervlakte, en eventuele hypotheken of beslagen (cargas) die op de woning rusten. Bij een lopende koop gebruik je specifiek de nota simple continuada, een variant die je automatisch een update stuurt als er tussen aanvraag en ondertekening iets in het register verandert; die variant is 10 dagen geldig tijdens een lopende koop geldig, wat kort genoeg is dat je hem niet weken voor de ondertekening moet aanvragen.

Een schone nota simple bewijst niet automatisch dat er geen problemen zijn: het register loopt soms achter op de werkelijkheid, vooral bij recente erfenissen of familiale schulden die nog niet zijn ingeschreven. Vraag daarom altijd ook een certificado de estar al corriente de pago op bij een appartement: dit bewijst dat de verkoper geen achterstallige bijdragen aan de vereniging van eigenaars heeft, iets wat een nota simple niet laat zien maar wat bij de notaris wel op je bordje terechtkomt als de verkoper het niet regelt. Vraag in dezelfde ronde de laatste IBI-aanslagen van de verkoper op: daaruit blijkt zowel dat de jaarlijkse gemeentelijke belasting is betaald als wat de woning jou straks aan IBI gaat kosten, een nuttig gegeven voor je eigen begroting.

Het Catastro is een los systeem van het Registro de la Propiedad, met een eigen doel: het legt oppervlakte en grenzen fiscaal vast, voor de onroerendezaakbelasting (IBI), niet voor eigendom. Een discrepantie tussen wat het Catastro registreert en wat de nota simple zegt, is vaker regel dan uitzondering bij oudere woningen en bij aanbouwen die nooit formeel zijn aangemeld; los dit voor de ondertekening op, niet erna, want het wordt na de koop jouw probleem om te corrigeren.

Wie dit vooronderzoek doet is een terugkerende misvatting. De notaris toetst bij de akte de identiteit van de partijen en de wettelijkheid van de overdracht zelf, maar controleert niet of de oppervlaktes kloppen, of er schulden bij de vereniging van eigenaars staan of wat de gemeentelijke registraties zeggen. Dat voorwerk is uitdrukkelijk jouw verantwoordelijkheid, en in de praktijk doe je het via een abogado die het dossier samenstelt en de akte voorbereidt; een gestoria regelt daarna de administratieve afwikkeling, maar voert geen juridische due diligence uit. Laat je dus niet geruststellen met "de notaris kijkt er toch naar": wat de notaris niet toetst, is na de koop jouw probleem.

Zodra alle controles rond zijn en de escritura getekend is, stuurt de notaris de akte door voor inschrijving. Het Registro de la Propiedad heeft daarvoor wettelijk maximaal 15 werkdagen. Deze laatste stap is administratief, geen extra controlemoment: als je vooronderzoek grondig is geweest, is dit vooral een formaliteit die de eigendomsoverdracht officieel bevestigt, geen fase waarin nieuwe problemen naar boven zouden moeten komen.