Het Spaanse koopproces stap voor stap

De pillarpagina over een huis kopen beschrijft de grote stappen; hier gaat het om de exacte volgorde en de wettelijke termijnen die elke stap omringen, want daar zit het meeste risico voor een koper die dit voor het eerst doorloopt. Zodra je financiering rond is, moet de bank een bindend hypotheekaanbod (oferta vinculante) uitbrengen dat minstens 10 kalenderdagen minimaal voor ondertekening geldig blijft. Binnen die termijn kan de bank de voorwaarden niet meer eenzijdig wijzigen, wat je de ruimte geeft om het aanbod rustig te laten controleren voordat je tekent.

Wettelijk verplicht, en vaak vergeten door kopers die het als een formaliteit zien: minstens 1 werkdag minimaal voor ondertekening vóór de ondertekening van de hypotheek moet je langs een notaris voor een kosteloze voorlichtingsakte (acta notarial previa). De notaris toetst hier niet of je een goede deal hebt, maar of je de voorwaarden daadwerkelijk begrijpt: rentetype, boetes bij vervroegd aflossen, en wat er gebeurt bij betalingsachterstand. Zonder deze akte kan de hypotheek niet worden afgesloten.

Parallel daaraan loopt het juridische controlewerk op de woning zelf: een nota simple uit het Registro de la Propiedad, met een gemiddelde levertijd van 48 uur, laat zien wie eigenaar is en of er hypotheken of beslagen op de woning rusten. Vraag deze kort voor de ondertekening opnieuw op, niet weken van tevoren: de situatie van een woning kan tussentijds veranderen, en een verouderde nota simple beschermt je niet tegen een wijziging die er ondertussen is bijgekomen.

Na de ondertekening van de escritura bij de notaris is de koop nog niet volledig afgerond: het Registro de la Propiedad heeft wettelijk maximaal 15 werkdagen om de akte te beoordelen (calificación registral) voordat de eigendomsoverdracht formeel is ingeschreven. In de praktijk gaat dit zelden mis als de nota simple vooraf goed gecontroleerd is, maar tot die inschrijving rond is, ben je koper op basis van de akte terwijl de registratie zelf nog loopt, wat relevant is als je de woning snel wilt doorverkopen of belasten.

Over wie wat doet in deze fase is de rolverdeling strakker dan de meeste kopers denken. De bank moet het bindende aanbod uitbrengen en mag daarna niets eenzijdig meer wijzigen; de notaris heeft in dit traject twee opeenvolgende rollen, eerst de verplichte voorlichtingsakte bij de hypotheek en daarna de eigendomsakte zelf; een gestoria of registrator verzorgt doorgaans de inschrijving en de belastingaangiften na de ondertekening; en de makelaar heeft bij het arras-contract zijn kernrol gehad, bij de notariële akte is die er niet meer. Belangrijk onderscheid daarbij: alleen de termijnen van de bank, de notaris en het register staan bij wet. Alles daartussen, van de offerte tot de gekozen ondertekendatum, is afspraak tussen koper en verkoper, en kan in overleg in beide richtingen schuiven.