Belastingen en kosten bij een woningaankoop

Wie voor het eerst een Spaanse aankoopbegroting maakt, stuit al snel op een ongemakkelijke waarheid: er bestaat geen enkel nationaal percentage dat overal in Spanje geldt voor de belangrijkste aankoopbelasting. Bij bestaande bouw betaal je ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), en het tarief daarvan ligt niet vast in een nationale wet, maar wordt sinds 1993 per comunidad autónoma zelf vastgesteld, binnen het kader van de nationale ITP/AJD-wet. Andalucía, Madrid en de Comunidad Valenciana hanteren elk hun eigen percentage, en dat percentage verandert bovendien geregeld door regionale begrotingswetten. Reken daarom nooit met "het" ITP-tarief: vraag het actuele percentage op bij de belastingdienst van de comunidad waar je koopt, of laat je gestor het bevestigen vlak voor de aankoop.

Bij nieuwbouw, gekocht rechtstreeks van een promotor, geldt een heel andere belasting: geen ITP maar IVA, met een tarief dat wél landelijk vastligt op 10 % (nationaal vast tarief bij nieuwbouw). Dat is het enige percentage in dit rijtje dat je zonder voorbehoud als vast cijfer kunt hanteren, ongeacht in welke regio je koopt. Bovenop de IVA komt bij nieuwbouw nog het Actos Jurídicos Documentados (AJD, zegelrecht), een percentage over de akte zelf dat, net als ITP, per comunidad verschilt en dus ook regionaal moet worden nagevraagd.

Los van deze aankoopbelasting komen de vaste kosten van het traject zelf: notaris, Registro de la Propiedad en een gestor die de aangiftes verzorgt. Notaristarieven liggen sinds 1989 landelijk vast in een arancel: elke notaris in Spanje rekent voor eenzelfde verrichting hetzelfde bedrag, wat prijsvergelijking tussen kantoren voor deze post zinloos maakt. Registratiekosten en gestoriakosten zijn niet op dezelfde manier landelijk vastgeklonken, maar bewegen in de praktijk mee met de waarde van de woning; samen worden deze drie posten vaak als indicatie genoemd, maar het exacte percentage hangt af van de koopsom en de gekozen gestor, dus vraag altijd een offerte op in plaats van op een vuistregel te vertrouwen.

Een laatste kostenpost wordt vaak vergeten omdat hij formeel niet aan de koper toevalt: de plusvalía municipal (IIVTNU), een gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond sinds de vorige overdracht. Wettelijk is de verkoper hiervoor belastingplichtig, vastgelegd in artikel 106 van de wet op de gemeentelijke financiën; alleen wanneer de verkoper niet-resident is, wijst de wet de koper aan als degene die de belasting namens de verkoper moet inhouden en afdragen. In de onderhandeling wordt deze post soms alsnog (deels) bij de koper neergelegd, maar dat is een kwestie van afspraak tussen partijen, niet van wettelijke verplichting: controleer dus altijd wat er in het koopcontract over deze post is vastgelegd, in plaats van uit te gaan van de wettelijke standaardverdeling.